Фото: pixabay.com
Мировой объем инвестиций в 2015 году, по данным Конференции ООН, по торговле и развитию (ЮНКТАД) достиг 1,7 трлн долларов. Из них 40% — это инвестиции в рынок недвижимости. В основном инвесторы вкладывают деньги в Европу, США и в некоторые развивающиеся страны (Индию, Гонконг). На российскую недвижимость из 700 млрд $ мировых потрачено менее полпроцента (2,4 млрд). Вывод из этого прост: в России рынок недвижимости есть, а вот инвестиционного рынка (где можно получать стабильную и безопасную прибыль) — нет. И в ближайшем будущем не предвидится.
Откуда такой вывод?
1. В мире дешевая (а значит, доступная) ипотека стала основой формирования инвестиционного рынка недвижимости. В России же средняя ставка по ипотеке в первой половине 2016 года составила 13,5%. Для сравнения, в Европе и США она колеблется от 3,5 до 5%, то есть фактически в 3-4 раза меньше, чем у нас. Поэтому россияне, которые инвестируют в недвижимость, за годы ипотеки выплачивают стоимость нескольких аналогичных квартир. В нынешних экономических условиях для большинства граждан России это зачастую неподъемная ноша. И, учитывая экономические реалии, в обозримом будущем ситуация не изменится. Поэтому все ипотечные продукты обречены в нашей стране на провал.
2. В наиболее экономически развитых странах (США, Германия, Великобритания, скандинавские страны) основными игроками на рынке инвестиционной недвижимости являются специализированные фонды — REIT (Real Estate Investment Trust). Их акциями торгуют на основных биржах (NYSE, LSE, HKSE и т.д.). REIT считаются одним из основных инструментов инвестиций для наиболее консервативных игроков рынка: пенсионных фондов, страховых компаний и хедж-фондов. REIT владеют 60-70% недвижимости в США и Европе. По доходности фонды недвижимости занимают промежуточное положение между акциями роста крупных компаний и облигациями. Раз в год акционерам выплачиваются дивиденды. К примеру, власти США еще полвека назад разработали специальные механизмы для участников таких фондов, чтобы исключить двойное налогообложение. Так государство дало мощный стимул развитию американского инвестиционного рынка недвижимости.
У нас рынок инвестиций в недвижимость только зарождается. К сожалению, часто схема выглядит довольно примитивно. Несколько физических или юридических лиц объединяются и вкладывают свои капиталы. Причем очень часто даже эта «кооперация» носит вынужденный характер. Например, один инвестор сначала берется за проект, а потом и сам не может его финансово реализовать, и привлечь банковские средства под приемлемый процент не получается. Тогда он приглашает других инвесторов. В итоге получается объект соинвестирования, но никак не фонд. Причин много: начиная от непроработанной законодательной базы и заканчивая слаборазвитой системой финансового консультирования по продуктам рынка недвижимости и недоверием инвесторов к этим консультантам.
3. Нестабильная экономическая ситуация в России. Как уже упоминалось выше, у крупных международных REIT очень высокие требования по надежности вложения денежных средств, поэтому Россия со своими низкими суверенными рейтингами (а значит, и высокими рисками) их не привлекает. Те же иностранные инвесторы, которые решили рискнуть в надежде на высокую прибыль, вкладываются только в «прозрачные» объекты, на которые есть вся разрешительная документация, где понятный российский партнер с опытом работы на рынке. Таких, увы, в России пока не много.
Отечественные же инвесторы в большинстве своем пока еще не приучены к цивилизованному ведению бизнеса. Еще 10 лет назад нередки были случаи, когда «девелопер» завозил чемодан с деньгами и говорил, что вот, мол, «иду вводить объект в эксплуатацию». Главное — «ввязаться», а разрешительная документация — потом. И власти закрывали на это глаза. Затем ситуация стала меняться. Кому-то начинали «резать» этажи, у кого-то забирали проект, с реализацией которого сильно затянули. И как апогей — «ночи длинных ковшей»...
Подытожим.
В цивилизованном мире инвестиции в недвижимость — это рыночный инструмент. Задача инвестора — принести деньги (кэшем или в виде ипотеки) и получать дивиденды. А в какую недвижимость вложить эти деньги и как управлять этой недвижимостью — дело профессионалов.
Таким образом, говорить об инвестиционном рынке недвижимости в России пока не приходится. У россиян нет возможности вкладываться. Международные фонды опасаются это делать. А отечественные инвесторы в большинстве своем не понимают, как и куда вложить средства и через рыночные инструменты получать стабильную и регулярную прибыль, вместо того чтобы заниматься самодеятельностью. Да и доходности на российском рынке недвижимости снизились в разы, инвестиции в жилую недвижимость вообще находятся у нулевых отметок и приносят приблизительно от 2 до 4%, а коммерческий сектор — от 6 до 12% в национальной валюте, что тоже сегодня навряд ли заинтересует глобальных игроков заходить на рынок недвижимости в нашей стране.
